17 октября 2018С «неторопливого» застройщика можно получить хорошую неустойку.

А иногда это — миллионы рублей.О том, когда можно требовать неустойку по ДДУ, как её считать, и что делать, чтобы суд не снизил компенсацию в несколько раз, читаем здесь.В этой статье:Когда можно получить неустойку по ДДУ?Застройщик прислал уведомление о переносе срока: что делать дольщику?Как считать неустойку? (формула + пример)В каких случаях суды снижают неустойку, и как избежать таких ситуаций?Штраф 50% от суммы неустойки, назначенной судом?Можно ли требовать возмещения морального вреда, и в каком размере?В каких случаях можно получить неустойку по ДДУ, если застройщик не передал квартиру в срок, указанный в договоре (п.

2, № 214-ФЗ)?Ищем конкретную дату, когда застройщик должен передать ключи и квартиру по акту приема-передачи*.

Обычно нужное число указано в одном из следующих разделов: «Предмет договора», «Передача объекта долевого строительства» или «Права и обязанности сторон».

Если такая дата есть – хорошо. Начиная со следующего дня, вы вправе требовать с застройщика неустойку.*Главное, не перепутать дату передачи квартиры с датой завершения строительства (ввода дома в эксплуатацию).

Это разные даты.Но точного числа передачи квартиры в договоре может не быть.Менее ответственный застройщик:- Указывает не конкретную дату приема-передачи, а квартал, в котором предполагает передать ключи.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру по акту приема-передачи не позднее 1 квартала 2021 года»

.В этом случае смотрим последнее число квартала по. Это 31 марта 2021 года. Значит, неустойку можно требовать с 1 апреля 2021 года.- Привязывает передачу квартиры к сроку получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.Вот пример формулировки:

«Застройщик обязуется передать квартиру в течение 3 месяцев после ввода объекта строительства в эксплуатацию»

.В таком случае ищем в договоре срок сдачи дома и ориентируемся на него. Если договора при себе нет, заходим на сайт застройщика и смотрим дату в Проектной декларации.Это важно: девелопер не случайно путает дольщика размытыми датами.

Он не хочет платить неустойку и надеется на юридическую неграмотность граждан. Например, девелопер может переносить сроки строительства и убеждать вас, что дата передачи квартиры сдвигается автоматически, так как привязана к дате сдачи объекта. Но это не так. Вам положена неустойка.Если вы хотите получить неустойку, не заключайте никаких соглашений с застройщиком.Уведомление приходит в двух случаях:1.

Если застройщик переносит срок передачи квартиры;2. Если застройщик переносит срок завершения строительства.И в том, и в другом случае необходимо согласие дольщика.Это важно: — Застройщик не может заставить дольщика подписать соглашение о переносе сроков передачи квартиры.

Даже в том случае, если причины «уважительные», например, отсутствие материалов или поломка техники. — Соглашение должно пройти гос.

регистрацию. В противном случае оно недействительно (Определение СК ВС РФ от 8 декабря 2015 г.

N 5-КГ15-156, ВС от 19 июля 2017 года, стр. 13).Исходя из судебной практики, суд не учитывает регистрацию дополнительного соглашения, если оно подписано дольщиком — это уже свидетельствует о его согласии.Может показаться, что решение о переносе срока готовности дома застройщик может принять самостоятельно.

В уведомлении обычно говорится:

«если в течение 30 дней не будет получено согласие от дольщика, срок переносится автоматически»

.Такая «хитрая» формулировка противоречит закону и не дает полной информации дольщику. Например, о том, что можно направить письменный отказ или не подписывать соглашение.Однако на этом не стоит заострять внимание, и писать отказ необязательно. Добиться законного переноса сроков и заставить вас пойти на изменение условий договора застройщик может только через суд, если докажет существенное изменение обстоятельств по ст.

Что представляется крайне сложным на практике.Итак, срок строительства могут переносить сколько угодно раз. Но вам положена неустойка за просрочку в любом случае.ГЛАВНОЕ, НЕ ПОДПИСЫВАТЬ НИКАКИЕ БУМАГИ, ГДЕ ГОВОРИТСЯ, ЧТО ВЫ СОГЛАСНЫ ПЕРЕНЕСТИ ДАТУ ПРИЕМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ.Неустойка считается просто:Сумма неустойки = цена договора * количество дней просрочки * ставку рефинансирования ЦБ РФ /100 /150Для граждан эта сумма умножается на 2 (ч. 2 ст. 6 № 214-ФЗ).Что нужно для расчета: — Стоимость квартиры смотрим в договоре долевого участия, в разделе: «Предмет договора».

— Считаем дни просрочки. С какого по какой день считается неустойка?Считаем со дня, следующего за днем передачи квартиры по договору, и по день исполнения обязательства (включая дату подписания акта приема-передачи). Например, если в договоре дата 30 сентября, считаем с 1 октября. Если в договоре указан срок – 1 квартал 2021 г., то конец периода – это 31 марта 2021 года.

Значит, неустойку считаем с 1 апреля 2021 года.Пример расчета. Предположим, стоимость квартиры 5 000 000 рублей, а просрочка 30 дней. Тогда неустойка для гражданина составит:5 000 000 (цена договора) * 30 дней просрочки * 7,5 (ставка рефинансирования)/ 100 / 150 = 75 000 рублей.Если иск о взыскании неустойки подается в тот момент, когда застройщик еще не передал квартиру, пеня считается со дня просрочки, включая заявленные сроки в исковых требованиях.

Затем подаются уточненные исковые требования.

Судья может учесть исковые требования или самостоятельно пересчитать сумму неустойки на момент вынесения судебного решения.Суды общей юрисдикции снижают неустойку в разы – при подаче застройщиком возражения на исковые требования. При этом наблюдается странная закономерность: чем больше неустойка, тем чаще и «круче» ее снижают: — с 237 360 рублей до 60 000 рублей ( Лефортовского районного суда г. Москвы от 23 ноября 2015 года); — с 581 296 рублей до 150 000 рублей ( Подольского суда Московской области от 16 мая 2016 г.); — со 150 000 рублей до 949 152 рублей ( Подольского суда московской области от 26.05.2016).

В решениях в качестве причины уменьшения сумм компенсаций указывают

«неустойка несоразмерна последствиям нарушения обязательств»

(ст. 333 ГК РФ). Этой общей фразы в решении достаточно для снижения неустойки.

Это противоречит 214 ФЗ, так как несоразмерность должна быть обоснована и подкреплена доказательствами. Доказывать должен застройщик.Чтобы не «потерять» бо́льшую часть неустойки в суде: — Подаем иск в тот суд, где неустойку не снижают или снижают незначительно. Для этого изучаем судебную практику последних лет по аналогичным делам в суде вашего региона и региона местонахождения компании ответчика (ее филиалов).Подавать исковое заявление можно в четыре подсудности:1.

По нахождению объекта застройки.2. По юридическому адресу ответчика.3.

По месту регистрации истца.4.

На основании переуступки прав требования неустойки – в Арбитражный суд.

— Правильно обосновываем законность и справедливость суммы неустойки.

Хотя по закону дольщик не обязан доказывать правомерность начисленной неустойки, лучше привести подробное обоснование. Так вы увеличите шансы на полное взыскание неустойки.Какие доводы можно привести?

Например, довод о том, что неустойка по закону о ДДУ № 214-ФЗ и так существенно меньше неустойки, которая по закону о защите прав потребителей равна 3% от суммы основного долга за каждый день просрочки (, № 2300-1-ФЗ).Можно привести данные о показателях инфляции, сравнительный расчет неустойки и среднего размера платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств (есть на сайте Центробанка).Кроме того, можно аргументировать свою позицию о недопустимости снижения неустойки тем, что такое снижение позволит девелоперу в дальнейшем пользоваться финансированием за счет потребителей на нерыночных условиях. Извлекать преимущества из недобросовестного поведения.Это важно: если обращаетесь за помощью в юридическую компанию – это может существенно сэкономить время, повысить шансы на успех получения справедливой неустойки.

Мы в не раз успешно решали самые сложные вопросы получения неустойки по ДДУ, а неподготовленному человеку будет непросто отстоять свои интересы в суде.Дольщику положен штраф в размере 50% от общей суммы неустойки, которую присудил суд. Но только в том случае, если застройщик добровольно не выплатил неустойку по письменному требованию дольщика (п. 6 Закона о защите прав потребителей).Проще говоря, чтобы к неустойке добавить еще половину этой суммы, нужно до того, как идти в суд, направить претензию застройщику и потребовать выплатить компенсацию добровольно.Возмещение морального вреда требовать можно.

При этом доказывать, что вам положена компенсация, не нужно. Для этого достаточно самого факта, что ваши права как потребителя нарушены.Размер компенсации морального вреда определяет суд. Обычно он назначает небольшие суммы – 5000 рублей до 10000 рублей.Если хотите получить бо́льшую сумму, ее нужно обосновать.

Доказать нравственные и физические страдания.

Например, что из-за того, что вы не получили квартиру в срок, пришлось снимать жилье, а ваш ребенок пропустил очередь в детский сад.

специализируется на решении подобных вопросов.

Если нет времени или вам нужна профессиональная помощь практикующих юристов с опытом работы от 6 лет, мы сделаем всю работу за вас.